Ще донедавна характеристики житлового комплексу переважно описували через квартиру: площу, планування, поверх, матеріали будинку. Тепер дедалі важливішим стає те, що починається за дверима квартири. Двір, озеленення, місця для спорту та відпочинку, маршрути для прогулянок, можливість зустрітися із сусідами або провести вихідний неподалік від дому формують якість життя не менше, ніж додаткові квадратні метри.
У розмові з Forbes співзасновник девелоперської компанії «Акварель» Дмитро Паращишен назвав один зі своїх нових проєктів, А10, спробою переосмислити спосіб життя в житловому комплексі. Його концепція передбачає не просто будинки, а середовище з великим двором, басейном, воркаут-зоною, веломаршрутами та місцями для спілкування. Сам девелопер описує цей формат як «міський курорт» – район, де частину дозвілля можна проводити поруч із власним домом.
Ця концепція цікава не лише як особливість одного ЖК. Вона відображає ширшу зміну в житловому девелопменті: покупець дедалі частіше оцінює не окрему квартиру, а весь сценарій життя, який отримує разом із нею.
Квартира більше не існує окремо від середовища
Людина купує певну кількість квадратних метрів, але живе не тільки в них. Щодня вона проходить через під’їзд і двір, користується прилеглою територією, шукає місце для прогулянки, відпочинку або тренування. Сім’ї з дітьми оцінюють, де дитина зможе проводити час. Власники собак – наскільки зручно виходити на щоденні прогулянки. Для тих, хто працює дистанційно або за гібридним графіком, район навколо дому взагалі стає частиною повсякденного робочого середовища.
Через це поняття комфорту розширюється. Хорошого планування квартири недостатньо, якщо людина щоразу після виходу з будинку потрапляє на територію, де майже весь простір відданий автомобілям. Так само красивого озеленення недостатньо, якщо ним можна лише милуватися, але немає зручних маршрутів, затінених місць для відпочинку чи простору для різних сценаріїв дозвілля.
Сучасний житловий комплекс у такій моделі стає проміжною ланкою між приватною квартирою та великим містом. Він не повинен замінювати місто, але може взяти на себе частину його повсякденних функцій.
Це особливо актуально для Одеси, де сама міська культура тісно пов’язана з перебуванням поза домом – прогулянками, відкритими просторами, спілкуванням і сезонним життям просто неба. Перенесення частини цих сценаріїв безпосередньо до житлового середовища виглядає логічним продовженням міського способу життя.
Що означає «міський курорт» у житловому девелопменті?
Слово «курорт» легко сприйняти як маркетингову метафору. Проте за ним може стояти цілком практична містобудівна ідея: створити біля дому умови, заради яких мешканцю зазвичай доводиться їхати в іншу частину міста.
У випадку А10 концепція базується на ділянці площею 16 га. Паращишен розповідає, що в проєкті передбачені великий двір, басейн, воркаут-зона, веломаршрути та місця для спілкування. За його словами, задум полягає в тому, щоб мешканець міг провести вільний час поруч із домом, зустріти друзів або провести вихідний без необхідності їхати за місто.
Важлива тут не кількість функцій сама по собі, а їхня взаємодія. Басейн, спортивний майданчик чи зона барбекю, додані до перевантаженого двору без загальної концепції, ще не створюють якісного середовища. Простір працює тоді, коли різні сценарії не конфліктують між собою.
Наприклад, активна спортивна зона потребує одного розташування, спокійне місце для відпочинку – іншого. Дитячий простір має бути зручним для батьків, але не заважати мешканцям сусідніх будинків. Велосипедний маршрут повинен бути частиною зрозумілої мережі пересування, а не короткою декоративною доріжкою.
Тому «міський курорт» – це передусім питання планування. Набір об’єктів може відрізнятися від проєкту до проєкту, але основна ідея залишається тією самою: житлова територія має бути місцем, де хочеться залишатися, а не простором, який людина намагається якомога швидше пройти дорогою від квартири до автомобіля.
Двір стає продовженням дому
Одна з найпомітніших змін у сучасному девелопменті стосується ролі двору. Раніше він часто був залишковим простором між будинками – місцем для проїзду, паркування та кількох стандартних елементів благоустрою. Тепер двір дедалі частіше розглядають як окрему частину житлового продукту.
У концепції А10 Паращишен говорить не тільки про спортивні функції. Серед рішень, які він пов’язує з досвідом подорожей, – гриль-зони з газовими барбекю за американським зразком. Водночас скандинавський досвід, за його словами, вплинув на ставлення до зелені: у проєкті планують пересаджувати дорослі дерева, що опинилися на ділянці будівництва, замість того щоб просто їх прибирати.
Такі рішення демонструють різні рівні роботи із середовищем. Один стосується соціальної функції – створення місця, де люди можуть проводити час разом. Інший – поводження з природними елементами території.
Це важливо, оскільки хороший двір не обов’язково має бути заповнений максимальною кількістю обладнання. Іноді ціннішими стають доросле дерево, тінь, лавка в правильному місці, достатня відстань між активними й тихими зонами та можливість безпечно пройти територією пішки.
Інфраструктура має створювати сценарії, а не декорації
Прагнення забудовників додавати дедалі більше функцій має і зворотний бік. Якщо інфраструктура існує переважно у презентації проєкту, але незручна в реальному використанні, її кількість мало що змінює.
Тому питання «що є в ЖК?» поступово варто замінювати питанням «як цим користуватимуться?».
Воркаут-зона потрібна не тому, що спортивний майданчик добре виглядає на генеральному плані, а тому, що мешканці можуть включити тренування у свій звичайний день. Місце для спілкування має сенс, якщо там комфортно затриматися. Веломаршрут працює, якщо ним можна дістатися до потрібних точок. Озеленення виконує свою роль, коли створює тінь, розділяє функціональні зони, покращує сприйняття простору і дає можливість перебувати надворі.
Паращишен формулює близький принцип, говорячи про підхід до двох нових проєктів: спочатку визначити, чого бракує людям, а вже після цього проєктувати квадратні метри.
Для житлового девелопменту це суттєва зміна оптики. Відправною точкою стає не будівля як фізичний об’єкт, а людина та її день: куди вона йде вранці, де гуляє ввечері, як проводить вихідні, чи може дитина безпечно гратися у дворі, де зустрічаються сусіди.
Спільнота не виникає лише через спільну адресу
Ще одна риса житлових комплексів нового типу – увага до соціальної взаємодії. Сусідство саме по собі не робить людей спільнотою. Можна роками жити в одному будинку й майже не знати людей за сусідніми дверима.
Простір здатен або посилювати цю ізольованість, або створювати природні точки контакту. Невелика зона відпочинку, спортивний простір, майданчик, маршрут для прогулянки чи місце для спільного дозвілля збільшують ймовірність регулярних неформальних зустрічей.
Паращишен прямо пов’язує інфраструктуру А10 зі зміною взаємодії між мешканцями: ідея полягає в тому, щоб зменшити щільність і створити місця, де сусіди природно перетинатимуться. У його формулюванні район стає спільнотою тоді, коли необхідне для повсякденного життя розташоване поруч.
Звичайно, архітектура не може змусити людей дружити. Але вона може створити умови, за яких соціальна взаємодія виникає природніше. І це ще одна причина, чому якість ЖК уже складно вимірювати лише характеристиками квартир.
Нові очікування змінюють роль девелопера
Чим складнішим стає житлове середовище, тим довшим стає горизонт відповідальності забудовника. Побудувати будинки недостатньо – потрібно заздалегідь думати про те, як працюватимуть територія, інженерні системи та спільні простори після заселення.
У розмові про попередній досвід Паращишен згадує роботу компанії в Батумі, де забудовники самостійно створювали керуючі компанії, оскільки повноцінного ринку такого управління фактично не було. Після цього досвіду компанія почала жорсткіше контролювати інженерні рішення та зовнішній вигляд будинків.
Цей досвід показовий для концепції «міського курорту». Що більше спільної інфраструктури має комплекс, то важливіше питання її подальшого утримання. Басейн, озеленення, спортивні та рекреаційні простори потребують не лише початкових інвестицій, а й постійної експлуатації. Без неї перевага, закладена на етапі проєктування, із часом може перетворитися на проблему.
Саме тому в проєктах девелоперської компанії «Акварель» акцент на середовищі варто розглядати не окремо від будівництва, а як частину ширшого питання про те, яким має бути житловий комплекс після того, як у нього заїдуть мешканці.
Сучасний ЖК поступово перетворюється з набору квартир на складну систему приватних, напівприватних і спільних просторів. Люди очікують від нього не тільки даху над головою, а й комфортного щоденного сценарію – можливості гуляти, займатися спортом, відпочивати, зустрічатися і проводити частину вільного часу поруч із домом.
Саме в цьому сенсі концепція міського курорту виходить за межі ефектної назви. Йдеться не про спробу поселити людину у вічній відпустці, а про значно практичнішу ідею: зробити так, щоб для нормального повсякденного життя не доводилося постійно залишати власний район.